Что нужно знать об отступном (соглашении о передаче имущества в счет погашения долга)
1. Что такое отступное
Отступное – это способ прекращения обязательства, при котором сторона не исполняет то, что должна, а передает взамен этого - имущество, в том числе деньги. Чтобы прекратить обязательство таким способом, нужно заключить соглашение об отступном с кредитором. Например, исполнитель, который обязался построить дом, договаривается с заказчиком, что вместо этого заплатит ему определенную сумму денег или передаст свою недвижимость. Объектом отступного может быть любое имущество, включая ценные бумаги и имущественные права. Заключить соглашение вы можете даже в отношении имущества, находящегося под арестом, но фактически передать его должник не вправе.
В качестве отступного могут быть выполнены работы, оказаны услуги или осуществлено иное предоставление.
Виды обязательств, которые можно прекратить с помощью отступного, закон не определяет. Чаще всего это обязательство, возникшее из договора или вследствие его нарушения, например неустойка. Однако отступное можно передать, в том числе чтобы прекратить обязательства по уплате законной или судебной неустойки, возврату полученного по недействительной сделке, векселю, иное.
Предоставлением отступного прекращаются не только договорные обязательства, но и, например, обязательства, которые возникают из неосновательного обогащения, обязательства возвратить полученное по недействительной сделке. При этом не должны нарушаться права и интересы третьих лиц, публичные интересы.
Для некоторых случаев в законе могут быть предусмотрены специальные требования. Например, статья 142.1 Закона о банкротстве предусматривает условия и порядок предоставления отступного должником-банкротом.
2. Когда можно заключить соглашение об отступном?
Стороны могут согласовать условие о предоставлении отступного на любой стадии существования обязательства, в том числе до просрочки его исполнения.
Учтите, что соглашение об отступном можно заключить только после возникновения обязательства, во исполнение которого будет передаваться отступное. Иначе соглашение будет недействительным.
В частности, соглашение об отступном могут признать недействительным, если договор, по которому оно предоставлено, формально закону соответствует, но суд посчитает его мнимым или притворным.
Истечение срока исковой давности по первоначальному обязательству не препятствует заключению соглашения об отступном.
3. В какой форме необходимо заключать соглашение об отступном?
К форме соглашения об отступном специальных требований не установлено. Рекомендую составить его в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами.
Учтите, что по общему правилу для сделок юрлиц между собой и с гражданами письменная форма обязательна.
Удостоверять соглашение у нотариуса, как правило, не нужно, однако при наличии обоюдного согласия вы можете это сделать. Тогда нотариус проверит законность сделки, в том числе убедится, что у сторон есть право на ее совершение.
Учтите, что в отношении первоначального договора и договора, которым предоставляется отступное, могут быть разные требования к форме. В таком случае к соглашению об отступном применяются наиболее строгие правила о форме сделки. Например, если в качестве отступного предоставляются доли в уставном капитале ООО, соглашение необходимо нотариально удостоверить.
Если в качестве отступного передается недвижимость, вы должны зарегистрировать в Росреестре переход права собственности на нее. Само соглашение об отступном при этом регистрации не подлежит.
4. Когда и как прекращается обязательство при предоставлении отступного?
Чтобы первоначальное обязательство прекратилось, недостаточно заключить соглашение об отступном. Оно прекратится, только когда контрагент предоставит отступное.
Как следствие, если должник не предоставит отступное в согласованный срок, кредитор сможет потребовать исполнить первоначальное обязательство.
Если должник передает отступное по частям, обязательство прекращается пропорционально фактически предоставленной части.
Если в качестве отступного должник передает недвижимость, обязательство прекратится после того, как кредитор приобретет право собственности на нее, поскольку именно с этого момента соглашение будет считаться исполненным.
Если должник уклоняется от регистрации перехода права собственности на переданный в качестве отступного объект недвижимости, кредитор вправе потребовать осуществить регистрацию.
Стороны могут прекратить первоначальное обязательство предоставлением отступного как полностью, так и в части, в отношении основного и (или) дополнительных требований. Если условия соглашения не ясны и нельзя установить, была ли у сторон воля прекратить обязательства полностью или в какой-либо части, соглашение толкуется в пользу полного прекращения первоначального обязательства. При этом также прекращаются дополнительные требования по нему, включая обязанность уплатить неустойку.
Когда прерывается срок исковой давности и какие последствия это влечет
1. Когда прерывается срок исковой давности
Основания перерыва исковой давности могут быть установлены Гражданским кодексом РФ и другими федеральными законами.
Исковая давность прерывается, если до ее истечения обязанное лицо совершило действия, которые свидетельствуют о признании долга. Если долг признан в письменной форме после истечения исковой давности, ее течение начинается заново.
Действия, свидетельствующие о признании долга, в законе не перечислены. Поведение должника будет оценивать суд с учетом обстоятельств дела.
Например, о признании долга свидетельствует подписание уполномоченным лицом акта сверки или признание претензии. Однако имейте в виду, что в некоторых случаях поведение должника не считается признанием претензии (долга). В частности, не рассчитывайте на перерыв исковой давности в отношении всего долга, если обязанное лицо признало лишь его часть и не оговорило иного.
2. Какие последствия влечет перерыв срока исковой давности
После перерыва исковая давность начинается заново. При этом время, истекшее до перерыва, не засчитывается в новый срок. Этим перерыв исковой давности отличается от ее приостановления, при котором срок давности не течет, пока действуют определенные обстоятельства, а затем продолжается.
Учтите, если должник признал только основной долг, в том числе уплатил его, это само по себе не означает, что прервался срок исковой давности по дополнительным требованиям, например о неустойке или возмещении убытков.
Квартира с использованием материнского капитала: нюансы покупки, раздела и продажи
Мою статью с таким названием разместил самый крупный портал о недвижимости - ИРН: https://www.irn.ru/articles/41589.html
Несмотря на сложившуюся практику и регламентированные процедуры, покупка квартиры с использованием материнского капитала до сих пор вызывает вопросы у населения, особенно женской его части. Я, адвокат Олег Сухов в этой статье расскажу вам о том, как приобрести квартиру на средства семейного капитала и на какие нюансы особенно следует обратить внимание при сделках с подобным жильем.
Квартира в ипотеку с частичной оплатой материнским капиталом
Порядок покупки квартиры в ипотеку с использованием материнского капитала регламентируется Федеральным законом № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 г., Постановлением Правительства РФ № 862 от 12.12.2007 г., а также нормативными актами Минтруда и Пенсионного фонда РФ. В соответствии с частями 6 и 7 статьи 10 закона № 256-ФЗ, гражданин вправе оплатить средствами материнского капитала первоначальный взнос, основной долг и проценты по ипотечному договору, заключенному для покупки или строительства жилой недвижимости. Однако законодательство РФ запрещает оплачивать материнским капиталом штрафы и комиссии по кредитному договору.
Интересно, что получатель маткапитала может погашать с его помощью задолженность по ипотеке, возникшую до момента возникновения права на получение семейного капитала, иными словами, до рождения ребенка ( пп. "в" п. 3 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 N 862). Кроме того, ипотечники вправе не ждать пока истекут три года со дня рождения (или усыновления ребенка), а направить деньги на оплату долга сразу же после его рождения (ч. 6, 6.1 ст. 7 Закона N 256-ФЗ).
Чтобы получить семейный капитал на ипотеку, гражданину следует подать заявление о распоряжении средствами материнского капитала. Заявитель вправе направить документы напрямую в Пенфонд, через МФЦ или с помощью Единого портала госуслуг, и наконец, через банк (или единый институт развития в жилищной сфере), в котором оформляется или обслуживается кредит. Обычно люди обращаются сразу в банк, так удобнее.
При подаче заявления понадобится документ, удостоверяющий личность (паспорт или иной), копия кредитного договора, выписка из ЕГРН, информация из ДДУ (если кредит направляется на участие в долевом строительстве), сведения из разрешения на строительство индивидуального жилого дома и так далее. Желающие могут ознакомиться с подробным перечнем этих документов в Правилах, утвержденных Постановлением Правительства РФ от № 862, или в Административном регламенте Пенсионного Фонда, утвержденном Постановлением Правления № 364п от 24.06.2019 года. Все эти документы можно подать лично или через представителя.
Если человек обратился с подобным заявление в банк или в единый институт развития в жилищной сфере, то эти организации направят в ПФР все необходимые сведения. Закон дает территориальному управлению ПФР 10 дней на вынесение решения об удовлетворении заявления или об отказе. В случае положительного решение Пенфонд в течении пяти рабочих дней с момента принятия положительного решения перечисляет деньги в банк.
Покупка квартиры на средства материнского капитала без кредитных средств
В этом случае капитал поступает не в банк, а продавцу (физическому или юридическому лицу). Обладатель сертификата на семейный капитал подаёт заявление в ПФР либо через портал госуслуг. На момент подачи документов договор купли-продажи должен быть уже подписан, а в ЕГРН внесены сведения о праве собственности обладателя материнского капитала (и членов его семьи) на приобретаемое жилье (пп. а) и б) п.8 Правил, утв. Постановлением N 862).
Получается, что прежде чем подать заявление в ПФР, покупатель должен найти продавца, готового пойти на рассрочку платежа, заключив с ним договор с условием о возникновении общей долевой собственности покупателей, зарегистрировавших переход права собственности в ЕГРН. Это является нетривиальной задачей в наше время. Поэтому чаще всего получатели материнского капитала оформляют ипотеку, сразу расплачиваются с продавцом и только потом оформляют получение материнского капитала, который уходит на оплату по кредиту.
Покупка квартиры в новостройке или на вторичном рынке недвижимости
Понятие «новостройка» включает в себя процесс строительства новых зданий и возведенные дома. Гражданин может купить квартиру в строящемся доме либо в уже возведенном. В этом случае правовой статус объекта определяется многими факторами. В том числе, наличием разрешения на ввод здания в эксплуатацию. Порядок приобретения квартир в строящемся доме регулируется законом о долевом участии в строительстве № 214-ФЗ. Законодательство разрешает оплачивать договор долевого участия (ДДУ) и договор уступки прав требования по ДДУ средствами материнского капитала. Как и полагается, эти договоры должны быть зарегистрированы в ЕГРН. Подавая документы, владелец сертификата заполняет бланк сведений к заявлению, в котором указывает данные о договоре, информацию об объекте, адрес и так далее (Административный регламент, утвержденный Постановлением ПФР № 364п от 24.06.2019 года). Если дольщик оплачивает договор самостоятельно (без привлечения заемных средств), то деньги уйдут на счет эскроу в уполномоченном банке, а если для оплаты ДДУ использовался кредит, то материнский капитал пойдет на уплату первоначального взноса или кредита.
Что же касается покупки квартиры в здании, введенном в эксплуатацию, то это уже сделка на вторичном рынке жилья. Пусть даже застройщик и сдал объект только «вчера» или на «прошлой» неделе. В этом случае стороны оформляют классический договор купли-продажи. Государство не установило особых требований к подобному договору. Сделка заключается в соответствии со статьями 158, 549 - 558 ГК РФ и не требует обязательного нотариального удостоверения.
Обязательные требования при покупке жилья с использованием средств материнского капитала
Законодатель оговаривает покупку жилья с использованием материнского капитала рядом условий. Так, пункт 4 статьи 10 закона № 256-ФЗ обязывает получателя сертификата оформить жилище в общую собственность на себя, супруга и детей. В том числе и на тех, которые появятся после приобретения квартиры. Иными словами, использование материнского капитала делает детей сособственниками недвижимости.
Другой немаловажный момент заключается в том, что закон не ограничивает волю членов семьи по поводу распределения размеров долей. Они могут быть установлены любым способом в соглашении об определении долей. В соответствии с письмом Минфина N 03-05-06-03/53302 такое соглашение требует нотариального удостоверения. Если же семья купила квартиру не в общую собственность, то заявитель, обратившись в Пенфонд за получением материнского капитала на улучшение жилищных условий, предоставляет письменное обязательство, что переоформит жилище в общую собственность в течении 6 месяцев со дня перечисления ПФР денежных средств.
Если же получатель капитала купил квартиру в ипотеку, то он обязан оформить общую собственность на членов семьи после погашения кредита, снятия обременения с объекта и погашения регистрационной записи об ипотеке.
Раздел имущества при разводе также проходит «под знаком» материнского капитала. Деньги маткапитала не считаются совместно нажитым имуществом мужа и жены, а дети признаются участниками долевой собственности. Кроме того, материнского капитала, зачастую, не хватает на покупку жилья. Поэтому супругам приходится вкладывать личные средства и брать кредиты. Исходя из этого, Минфин в 2019 году в письме № 03-05-06-03/59370 разъяснил, что в таких случаях супруги должны заключать брачный договор, чтобы, как говорится, ещё «на берегу» определить порядок раздела той части недвижимости, которая приобреталась на общие средства супругов.
Следующий момент состоит в том, что государство не предоставляет имущественный налоговый вычет в части расходов граждан на покупку квартиры, покрываемых за счет средств маткапитала (п. 5 ст. 220 НК РФ).
Ну и наконец, квартира, купленная с использованием материнского капитала, должна находиться на территории РФ и соответствовать всем санитарных нормам и техническим правилам.
Некоторые аспекты продажи квартиры, купленной с использованием материнского капитала
Учитывая, что квартира куплена за счет средств семейного капитала и в ней живут несовершеннолетние, продавцы обязаны получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства на ее продажу (ст. 37 ГК РФ; ст. 19 и 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ). Органы опеки и попечительства дают разрешение только при одновременном приобретении в собственность детей равноценного жилья или долей в праве собственности. Иногда органы опеки могут потребовать перечисления денег от продажи квартиры на счет несовершеннолетнего в банке. Все условия оговариваются в разрешении. Если продавцы нарушат их, то суд может признать сделку недействительной. Подобные случаи встречаются в судебной практике (см., например, Определение ВС РФ от 27.02.2018 № 48-КГ18-1).
Если несовершеннолетний имеет долю в праве собственности на квартиру, то договор купли-продажи такого жилья подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Несоблюдение этого правила влечет за собой ничтожность подобной сделки.
Выводы
Итак, оформить маткапитал на покупку жилья достаточно просто. Это не вызывает каких — либо затруднений для получателей сертификата. А вот продажа подобной квартиры вызывает сложности. Например, лицо покупает квартиру, а потом выясняется, что бывший собственник приобрел жилище на средства материнского капитала и, не определив детских долей и не получив согласия органов опеки, продал его. Вместо того, чтобы наказывать «нерадивых пап и мам» суды и госорганы иногда предпочитают признавать подобные сделки недействительными. При этом, как-то забывается, что ЕГРН не содержит указание на «детское» обременение. Полностью защититься от подобного риска нельзя. Остается только проверять цепочку перехода прав собственности на квартиру. А это не всегда возможно.
Кроме того, и сами продавцы с трудом продают квартиру с маткапиталом. Причина затруднений — органы опеки и попечительства. Порядок получения разрешений на продажу недостаточно регламентирован, а практика слишком разнообразная. Так, продавцы жалуются, что тратят слишком много денег, времени и усилий, собирая бумаги на «замещающее» жилье. В частности, затраты на оценщика (если новое жилье покупается на вторичном рынке) и нотариальное оформление договора ложатся на продавцов квартиры с маткапиталом. Ко всему прочему, органы опеки, давая разрешение на продажу, оценивают не только стоимость новых долей, но и другие факторы: месторасположение квартиры, доступность образовательных услуг, транспортная инфраструктура и так далее. Так, что отказы в реализации квартиры встречаются часто.
